2010年12月27日星期一

預測房價用一般供求關系規則沒有用,明年房價還會漲

預測房價用一般供求關系規則沒有用,明年房價還會漲
作者:邋遢道人
文章發于:烏有之鄉
更新時間:2010-12-27

讀 蔡曆 先生的《從供求形勢和增長動力看,房價2011年下降概率極大》的文章,有點不同看法。  

首先,“拐點”這個詞不是描述一般市場經濟現象的,而是描述股市的中長期起伏的。一種商品昨天跌了今天漲了,不會用拐點描述。就算連續幾個月漲然後跌了也很少用拐點描述的。隻有股市牛市和熊市的轉換點用拐點來描述。也就是說,拐點通常描述虛拟經濟等以心理判斷爲基礎的市場的變化。  

一般商品市場中,一種商品價格提高了,利潤空間就大了,更多資本會進入,于是供給增加。供給增加則需求減弱,就形成價格下降趨勢。這屬于負反饋系統的特征。  

而股市中,股指上揚說明多數股民(也可以考慮股本權重)認爲大盤會好,采取了買進策略。由于他們買進股指才上揚,由于上揚會促使更多人看好而買進。這就是追漲。股指達到很高的時候,一部分人會感到憂慮而選擇賣掉。股指越高,有這種心理特點的人越多。但是,隻要股指在漲,股指就會漲,與供給關系沒關聯。其間會發生波動,比如有些時間出現下跌,但隻要接着繼續漲,就不能叫拐點。到多數人認爲股票不會繼續漲時,一個小事件就會促使股票出現拐點。這時做“大盤可能會不好”的判斷會越來越多,于是就抛出。股指越跌,認爲股指要跌的人越多,這種判斷的股民越多,股票越跌。  

虛拟經濟與實體經濟在運行趨勢上的區别是。實體經濟是供需關系決定的,虛拟經濟是多數人的取向決定的。  

現在沒人懷疑目前的房市已經接近投資市場,大部分購房者并不是爲了住房才買房,而是具備投資性質。房價漲不漲,取決于投資者認爲房價今後是漲是跌,也取決于投資者腰包裏的錢還夠不夠玩這個東西。與房屋空置率和房地産商土地囤積量無關。房屋空置率和囤積量與房價的關系是:當越來越多的房地産商因爲房價沒有漲,而且銷售額不足造成頭寸緊張時,才會選擇降價。隻要他們撐得住,房價根本不會因手頭房子和土地數量而降價的。問題在于,經過2008年的淘汰尤其是2009年的暴賺後,這些房地産商大多頭寸都很松,因此空置率和土地囤積量對他們還不構成威脅。  

供給量從來沒有給房市帶來促進或者困境。雖然 蔡 先生給出很多這方面數字,但這些數字無法描述虛拟經濟。  

比如三亞。今年下半年以來,三亞幾乎沒有新房可出售,新開樓盤很少,供給極度緊張。但是,三亞新房銷售價格比去年明顯下降。貧道昨天幫一個哥們看房,位置緊挨鳳凰水城,算是好地方。房子均價爲1.6萬,而且是現房。這個數字在今年春節時應該是2萬以上。爲什麽三亞房子供給量少但價格也跌了呢?這隻與心理有關。因爲多數投資者認爲三亞年初長瘋了,最近一個時期不會有上漲空間。  

那麽,分析心理是否能做拐點的判斷呢?很難,甚至是不可能的。凱恩斯曾經這樣描述這個過程。由于你的決策隻有與多數人的決策一緻時才會賺錢(這顯然與一般商品市場相反),數千萬人分散在各個地方,信息把握情況和判斷能力及習慣各自相異,甚至不知道他們的比例,不可知因素太多。因此從沒有分析這個變動規律的模型。就像從沒有一個成功的股票賺錢模型一樣。  

因此,無論股票還是今天的樓市,都不可能預測拐點。  

目前,影響房市的消息是“房價又漲了”,因此2011年的房價會繼續漲,房地産商和政府會賺到更多的錢,他們支撐下一次平緩期的能力更強。從這裏看,房價隻能回漲。  

剩下一個因素就是買方資金情況。2009年商品房銷售額增長76%,銷售4.4萬億,其中新增2萬億。但同期城鄉居民儲蓄增長19.7%,增長4.4萬億,年末餘額26.5萬億。新增銷售額與新增儲蓄額基本接近。由于90%以上儲蓄恰好是房屋投資者,因此目前投資者投資儲備增長是快于投資增長的。從這個角度看,這些投資者投資欲望和能力都會加強而不是減弱。  
隻要持有城鄉居民儲蓄額90%的這批投資者選擇買房來投資,那麽房價就不會出現拐點。現在他們手裏大約有26萬億資金,按照全國均價5000平米計算,能買進52萬億平米的房子。這對每年隻有10萬億銷售面積來講,也就是20%。由于他們的儲蓄增長會高于投資增長,所以看不出房價到什麽情況下會減弱他們的投資能力。  

信貸抽緊爲什麽會影響房價力量有限?原因還是一樣,投資者很少用貸款買房,貸款的大多是需要住房的,而他們比例太低。貧道去年年底和今年看到幾個政策出台時就說,這不會讓房價跌下去的。今年房價還會漲。  

那麽怎麽房價才會跌呢?其實隻有一個方法,就是開征房産稅,而且是累進制的,根據房價調整的房産稅。我們可以看到很多專家和政府官員,包括住建部的專家們都說“開征房産稅不會起決定作用”。那是因爲有利益。因爲隻有房産稅是唯一能讓房市從投資市場變成住房市場的路徑。雖然西方房産稅開征初衷與房價無關,隻是爲了地方政府有個主要财源才設置的,但正是有了這個東西,才使房價沒出現中國這樣的漲幅。由于房産稅主要征收對象是投資房産者,對普通人隻有好處沒有壞處。  

如果投資者認爲房價每年有10%的上漲空間(這些年遠不止這個數),而長期儲蓄隻有5%。那麽他們就會投資房子。如果房價确實漲了10%,開征4%的房産稅,就沒人會選擇投資房子。因爲加上交易稅費投資就賠錢了。如果房價漲了15%,隻要房産稅提高到8%就沒人敢投資,因爲他不知道政府是不是會提高到10%!如果房價隻漲5%,那麽房産稅可以降到3%。隻有房價跌了或者沒漲,才将房産稅設定在1-2%的正常水平。而1-2%的房産稅,足以讓地方政府擺脫必須通過土地出讓金生存的困境。說房産稅控制不了房價的人,基本都是心眼不好的人。  

去年貧道說房價在2010年會漲,起碼5%,看來結果還翻了一翻。那幾年貧道再預期一下,2011年如果沒出現大的經濟動蕩,房價還會漲10%。  

誰能預測虛拟經濟的拐點,那就是神仙了,就發大财了。  
http://www.wyzxsx.com/Article/finance/201012/205334.html

沒有留言: